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首部住房租賃條例來了,專家權威解讀在這裏
信息來源:管理員 發布日期:2020-09-30

 

    97日,住房和城鄉建設部發布《住房租賃條例(征求意見稿)》(以下簡稱《條例》),向社會公開征求意見,意見反饋截止日期爲2020108日。據悉,《條例》是我國住房租賃領域首部條例性規範性文件。《條例》對近年來頻發的長租公寓“爆倉跑路”“租金貸”、哄擡房租、二房東“兩頭賺”等行爲進行了規範。

防範長租公寓“爆倉”

    今年8月以來,長租公寓“爆倉跑路”事件頻發,給房東和租客造成了很大損失。今年824日,鄭州市住房保障和房地産管理局發布《房屋租賃風險警示》稱,該市兩家長租公寓公司存在“高收低租、長收短付”等經營行爲,公司在收取租客租金、押金後,拖欠房東租金、不退租客押金,且租客、房東無法聯系公司工作人員,引發糾紛。96日,央視財經頻道曝光上海巢客總部人去樓空,租戶交錢無房可住,房東出租房屋後無租可收……

爲遏制上述不良經營行爲,《條例》第38條明確規定:

    “住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的,房产管理等部门应当将其列入经营异常名录,加强对租金、押金使用等经营情况的监管。直辖市、设区的市级人民政府可以建立住房租赁资金监管制度,将租金、押金等纳入监管。”

    《条例》发布后,911日,成都市住房和城鄉建設局等四部門出台《關于開展住房租賃資金監管的通知》規定,住房租賃企業應設立監管賬戶,承租人支付租金周期超過3個月的,其收取的租金、押金和利用“租金貸”獲利的資金都要存入監管賬戶。

    华南理工大学法学院讲师吕翾认为,长租公寓“高进低出”“长收短付”运营模式风险大,扰乱住房租赁市场。住房租赁企业采用该运营模式,虽然可以快速筹集资金、占领市场,但资金链容易断裂继而破产。《条例》将“高进低出”“长收短付”等行为列入经营异常名录,客观上将减少长租公寓“爆倉”风险,有利于保护房东、租客利益,维护住房租赁市场秩序。

    天津师范大学法学院副教授张培尧说,该规定要落在实处,关键在于举证责任的分配,“應確立舉證責任倒置原則:由租戶或房東提供初步證據,證明租賃企業可能存在‘高進低出’‘長收短付’行爲,然後由租賃企業提供證據證明不存在該行爲,如果租賃企業無法證明,則應當推定有上述行爲,並承擔相應責任。”

遏制非法“租金貸”

    “租金貸”是指租客在与长租公寓签约时,和该企业合作的金融机构签订贷款合约。一般由该金融机构替租客支付全年房租,租客向该金融机构按月还清租房贷款,相应贷款利息由长租公寓企业代为支付。“租金貸”模式看似方便,但容易让租户在不知情的情况下承担了贷款资金被服务商挪用的风险;少数服务商及其高管还存在涉嫌职务侵占、挪用资金、诈骗等多种违法违规行为。

《條例》對此也進行了規制,第23條規定:

    “住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款,不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款,不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。商业银行发放住房租金贷款,应当以备案的住房租赁合同为依据,贷款期限不得超过住房租赁合同期限。”

    张培尧认为,《條例》第23條一方面基于保護承租人利益考慮,不得在違背承租人意願的情況下,向承租人發放租金貸款,不得將租金貸款作爲交易條件;另一方面基于維護貸款金融市場秩序考慮,打擊通過租金貸款形式套取金融資金、擾亂貸款市場等行爲。

    吕翾表示,《條例》第23条是对现实风险的回应:一是防止承租人在不知情或者格式条款下进行“网贷”,遭受贷款欺诈;二是防止租赁企业“爆倉”而损害承租人利益。但需要明确的是,该规定的目的是遏制租赁企业或者网贷机构“非法‘租金贷’”。“租金貸”本质上属于消费者金融在租赁领域的创新使用,它一旦运用得当,不仅能帮租赁企业和服务商缓解资金压力,促进更多人接受长期租赁,也可以让网贷机构拓展业务范围。

    张培尧对此表示赞同。在他看来,并非所有的“租金貸”都需要扼制,以备案租赁合同为依据的、依法合规的租金贷款,在一定程度上可以解决承租人租金支付困难问题。

禁止 “哄擡房租”

《條例》還對“哄擡房租”行为进行了规制,如第9條規定:

   “在住房租赁合同期限内,除法律规定和合同约定的情形外,出租人或者承租人不得单方面解除住房租赁合同,不得单方面提高或者降低租金”;

21條規定:

   “住房租赁企业等市场主体在从事住房租赁有关经营活动时,应当遵守《中华人民共和国反垄断法》《中华人民共和国反不正当竞争法》等的有关规定,禁止哄抬租金、捆绑消费等扰乱市场秩序的行为。”

    吕翾认为,上述规定表明政府将加强对住房租赁市场的监督管理,“租金監管制度的建立實施,爲住房租賃市場提供了統一的標准,在一定程度上會遏制租金上漲過快。”但維護住房租金維持在合理範圍內,需要政府不斷完善相關制度、落實有關政策,以及住房租賃企業、房地産經濟機構、承租人等各方共同努力。

    张培尧说,上述规定可以达到“穩租金”的目的,但《條例》沒有對租金提高或降低的情形進行規定,應對房東或租賃企業等不當提高租金損害租戶合法權益的行爲做出更細致的責任規定。另外,主管部門可以采取哪些措施來穩定租房租金水平,還有待進一步明確。

《條例》第 36 條規定,

    “直轄市、設區的市級人民政府應當建立住房租賃指導價格發布制度,定期公布不同區域、不同類型租賃住房的市場租金水平信息。對于租金上漲過快的,可以采取必要措施穩定租金水平。”

    张培尧说,该规定有利于加快建立租金指导制度,形成“基准租金”概念,催生租金公示制度的建立完善。但還應建立配套的租金監管制度,如將租金是否穩定納入考核各級政府的一項重要指標。

    吕翾则认为,供求决定价格,租赁市场仍是一个高度市场化的市场,政府指导租金或许还不是解决房租乱涨问题的关键,增加租赁住房数量可能更有利于从根本上解决问题。

    另外,《條例》還對房地产经纪机构租房和通过住房租赁企业租房,做了严格区分,并在第三章、第四章分别对住房租赁企业和房地产经纪机构的从业行为进行了规定。这能否遏制现实生活中有的住房租赁企业将自有房屋或他人房屋出租后,既收取租金,又以中介名义收取中介费,“兩頭”賺錢呢?

    张培尧认为,《条例》对住房租赁企业和房地产经纪机构进行明确划分,有利于明确各自的权利义务与责任关系,具有积极意义。但规定房地产经纪机构不得赚取租金差价,对租赁企业没有限制。允许租赁企业将以合法方式取得的他人房屋转租,并赚取租金差价,即允许租赁企业充当“二房東”。但租賃企業在此關系中,不是中介機構角色,不應既賺取租金差價,又收取中介費。但實踐中,會不會通過租金差價形式收取中介費,這很難認定,應從嚴格合同備案、加強主管部門價格監管、稅務稽查等角度予以綜合治理。


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